Isännöitsijä ja palovaroittimet – yksi prosessi koko salkulle

Tämä juttu on isännöitsijälle, jolla on hoidossa useita taloyhtiöitä. Useimmat palovaroitinohjeet on kirjoitettu yhden yhtiön hallitukselle. Salkun hoitajalle tärkeintä on, että jokainen yhtiö hoidetaan samalla tavalla: silloin mikään yhtiö ei unohdu ja jokaiselle hallitukselle voi raportoida samassa muodossa.

Olen Joel Lausamo ja teen Alarmi-palvelua palovaroittimien seurantaan. Kokosin jutun pelastuslaista sekä sisäministeriön, SPEKin ja Isännöintiliiton ohjeista. Juttu ei ole oikeudellinen neuvo. Hallituksen näkökulmasta koko velvoitteen käyn läpi hallituksen muistilistassa.

Mitä velvoite tarkoittaa isännöitsijälle

Pelastuslain (379/2011) 17 §, sellaisena kuin se on muutettuna lailla 436/2023, velvoittaa rakennuksen omistajan eli taloyhtiön varustamaan asunnot riittävällä määrällä palovaroittimia ja pitämään ne toimintakunnossa. Velvoite on ollut voimassa 1.1.2026 alkaen. Asukkaan lakisääteinen tehtävä on ilmoittaa viasta viipymättä. Taloyhtiöllä tai sen edustajalla on oikeus päästä asuntoon, kun se on välttämätöntä.

Laki asettaa velvoitteen taloyhtiölle, ei isännöitsijälle. Käytännön työn (suunnittelun, asukkaiden ohjeistuksen ja seurannan) hallitus voi antaa isännöitsijän hoidettavaksi. Sovi siksi hallituksen kanssa kirjallisesti, mitkä palovaroitintehtävät kuuluvat isännöintisopimukseen ja mitkä laskutetaan lisätyönä.

SPEKin mukaan taloyhtiö voi ulkoistaa kunnossapidon käytännön työn, mutta ei vastuuta. Taloyhtiön on seurattava asennuksia, huoltoa ja vikailmoitusten hoitamista ja puututtava ongelmiin. Käytännössä huoltoyhtiöltä tai asentajalta pyydetään selvitys tehdystä työstä, SPEKin esimerkin mukaan vaikka sähköisen huoltokirjan avulla.

Vakioprosessi kaikkiin yhtiöihin

Sama runko toimii pienessä ja suuressa yhtiössä. Vain mittakaava muuttuu.

1. Kartoitus. Asunnot, pinta-alat kerroksittain ja nykyiset varoittimet: sijainti, tyyppi, virtalähde ja ikä. Asetuksen 300/2025 mukaan asunnon jokaisessa kerroksessa on oltava vähintään yksi varoitin jokaista alkavaa 60 neliömetriä kohden. Merkitse asukkaiden omat lisävaroittimet erikseen. SPEKin mukaan häkävaroitin tai lämpöilmaisin ei korvaa palovaroitinta.
2. Hallituksen päätös. Hankinta, asennus, budjetti ja kirjallinen suunnitelma. Isännöintiliiton lakiasiantuntijan mukaan on hyvä tehdä kirjallinen suunnitelma siitä, milloin ja kenen toimesta varoittimet tarkastetaan. Valmis malli: palovaroittimien kunnossapitosuunnitelma.
3. Asukasohje. Ohjeesta selviää, millaiset varoittimet asunnossa on, miten varoitin testataan ja miten viasta ilmoitetaan. Pyydä samalla, ettei varoitinta tai sen paristoa irroteta. Valmis asukastiedote on muokattavissa ja tulostettavissa.
4. Testaus- ja tarkastusrytmi. Laki ei määrää tiheyttä. Sisäministeriön ohjeen mukaan asukkaan on hyvä testata varoitin esimerkiksi kerran kuukaudessa. Isännöintiliiton lakiasiantuntijan mukaan taloyhtiön tarkastus kerran vuodessa on riittävä. Kolme tapaa järjestää tarkastus: palovaroittimien tarkastus taloyhtiössä.
5. Vikailmoitukset. Yksi selvä kanava jokaisessa yhtiössä. SPEKin mukaan laissa ei ole määräaikaa vikailmoitukseen reagoimiselle, mutta koska asukkaan on ilmoitettava viasta viipymättä, myös omistajan tulisi reagoida viipymättä. Pienen yksiön ainoa varoitin on SPEKin mukaan korjattava kiireellisesti.
6. Kirjaus. Samat tiedot jokaisesta yhtiöstä: varoittimet, testaukset ja tarkastukset, viat ja korjaukset, paristonvaihdot sekä käynnit ja yhteydenottoyritykset. Laki ei vaadi kirjanpitoa, mutta sisäministeriön mukaan tehdyt toimenpiteet on hyvä dokumentoida, esimerkiksi rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeeseen. Ilmaisen tarkastuspöytäkirjan ja rekisteripohjan rakenne on sama jokaiselle yhtiölle.
7. Vuosiyhteenveto hallitukselle. Sisällöstä kerron alempana.

Kuka tekee mitä

• Hallitus päättää hankinnasta, budjetista ja suunnitelmasta ja seuraa, että asia hoituu.
• Isännöitsijä valmistelee päätökset, ohjeistaa asukkaat, sopii työt huoltoyhtiön kanssa ja raportoi hallitukselle sen mukaan, mitä isännöintisopimuksessa on sovittu.
• Huoltoyhtiö tai asentaja asentaa varoittimet, vaihtaa paristot ja tekee käynnit sopimuksen mukaan. SPEKin mukaan huolto ei siirry asentajalle automaattisesti, vaan vain erillisellä sopimuksella. Verkkovirtaan kytketyn varoittimen asennuspohjan vaihto kuuluu SPEKin mukaan sähköalan ammattilaiselle.
• Asukas ilmoittaa viasta viipymättä ja testaa varoittimen ohjeen mukaan. Sisäministeriön mukaan asukas ei saa vahingoittaa varoittimia esimerkiksi maalaamalla niitä tai poistamalla paristoa.

Raportointi hallituksille

Hallitus tarvitsee kerran vuodessa lyhyen yhteenvedon, esimerkiksi ennen kevään yhtiökokousta. Samasta yhteenvedosta on apua, jos pelastuslaitos lähettää taloyhtiölle paloturvallisuuden itsearviointilomakkeen. Käytännöt vaihtelevat alueittain. Hyvä yhteenveto kertoo:

• montako varoitinta yhtiössä on ja riittääkö määrä jokaisessa asunnossa;
• monessako asunnossa varoittimet testattiin tai tarkastettiin ja milloin;
• mitkä viat löytyivät ja miten ne korjattiin;
• mitkä asunnot jäivät tavoittamatta ja mitä niiden kanssa tehtiin;
• mitkä varoittimet on uusittava seuraavina vuosina, jotta kulut voi budjetoida ajoissa.

Kun jokainen yhtiö saa yhteenvedon samassa muodossa, hallituksen on helppo verrata vuosia keskenään.

Esimerkki: vuoden rytmi 25 yhtiön salkussa

Esimerkki on keksitty ja kuukaudet ovat vain yksi tapa jakaa työ. Isännöitsijällä on hoidossa 25 taloyhtiötä ja jokaisessa on sama prosessi.

• Tammikuu: vakiosuunnitelma ja asukasohje päivitetään kerran. Sama versio menee kaikkiin 25 yhtiöön ja vain yhtiökohtaiset tiedot, kuten yhteyshenkilö ja huoltoyhtiö, vaihtuvat. Samalla poimitaan rekistereistä varoittimet, jotka on uusittava tänä tai ensi vuonna.
• Helmi–maaliskuu: jokainen hallitus saa vuosiyhteenvedon ennen kevään yhtiökokousta. Kaikki 25 yhteenvetoa ovat samassa muodossa.
• Syys–lokakuu: testauskierros. Muistutukset lähtevät asukkaille muutama yhtiö viikossa, jotta vikailmoitukset ja huollon käynnit eivät kasaannu samalle viikolle.
• Marraskuu: muistutus palovaroitinpäivästä 1.12. kaikkiin yhtiöihin. Tarkistuslista: palovaroitinpäivä taloyhtiössä.
• Joulukuu: tavoittamattomat asunnot käydään läpi yhtiö kerrallaan ja seuraavat askeleet sovitaan huollon kanssa.
• Koko vuoden: vikailmoitukset tulevat yhteen osoitteeseen ja jokainen korjaus kirjataan oman yhtiönsä tietoihin.

Rytmi on sama joka vuosi, joten mikään yhtiö ei jää väliin, vaikka salkku kasvaisi.

Pieni yhtiö: kevyempi tapa

Isännöintiliiton lakiasiantuntija on arvioinut, että pienissä yhtiöissä, esimerkiksi alle kymmenen hengen taloyhtiöissä, voisi ehkä olla mahdollista, että osakkaat lähettävät sovitusti valokuvat varoittimista ja vahvistavat samalla testanneensa, että varoittimesta lähtee ääni. Hänen mukaansa laki ei anna ohjetta siihen, miten velvoite hoidetaan käytännössä. Jos tällaista tapaa käytetään, kirjaa se suunnitelmaan. Vastuu pysyy silti taloyhtiöllä.

Kun asukas ei vastaa

Jokaisessa salkussa on asuntoja, joista ei kuulu mitään. Ne eivät saa kadota listalta:

1. Muistuta uudelleen ja kerro, miksi asia on tärkeä.
2. Jaa paperitiedote ovelle tai postiluukkuun.
3. Sovi käynti. Omistajalla tai sen edustajalla on oikeus päästä asuntoon, kun se on välttämätöntä velvoitteen hoitamiseksi. Käynti järjestetään asukkaalle sopivana aikana kohtuullisessa ajassa, ellei asia ole kiireellinen (pelastuslaki 17 § 4 mom). SPEKin mukaan käynnistä ilmoitetaan etukäteen.
4. Kirjaa jokainen yritys päivämäärineen, niin näet, missä asunnoissa asia on vielä kesken.

Alarmi salkun hoitoon

Tein Alarmin juuri tähän työhön. Kaikki yhtiöt näkyvät yhdessä näkymässä, asukkaat saavat testimuistutukset sähköpostilla. Kuittaukset ja vikailmoitukset kirjautuvat huoneistoittain. Vastaamattomat asunnot nousevat esiin ja jokaisesta yhtiöstä saa raportin hallitukselle. Alarmi ei ole laite eikä se ole yhteydessä varoittimiin. Vastuu toimintakunnosta pysyy taloyhtiöllä. Katso hinnat tai kokeile maksutta 14 päivää.